Planschade

Planschade als gevolg van Limburgs Traditioneel Schieten”

Bij de komst van een schietlocatie voor het LTS is wel een schadevergoeding mogelijk voor omwonenden. Wanneer in de nabijheid van woningen of bedrijven een schietlocatie wordt gerealiseerd is er sprake van ‘planschade’. Dit betekent dat de eigenaren van deze bedrijven of woningen die financiële schade ondervinden van het plan, hiervoor compensatie kunnen krijgen.
De huidige woningmarkt is een kopersmarkt. Er is zeer veel aanbod en weinig vraag waardoor woningen die dicht bij de te realiseren schietlocatie komen te liggen gaan hier de gevolgen van ondervinden.
Waardevermindering van de woning, bedrijf, opstallen of gronden kan van toepassing zijn in het geval van een onevenredige en langdurige of permanente beperking van: privacy, uitzicht, zonlicht, geluidsoverlast, lichtoverlast, geuroverlast, bereikbaarheid, verkeers- en parkeerhinder.
In artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de regeling opgenomen voor tegemoetkoming in schade als gevolg van planologische maatregelen. In de praktijk gaat het vooral om bestemmingsplanherzieningen of ontheffingen van het bestemmingsplan. Belanghebbenden, die als gevolg van zo’n planologische maatregel (bijvoorbeeld Limburgs Traditioneel Schieten) schade lijden, kunnen in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in schade. Voor de tegemoetkoming in schade gelden een aantal voorwaarden en beperkingen, die voortvloeien uit de wet en rechtspraak.

Voorwaarden planschade

De schade kan bestaan uit onder meer een inkomensderving of een waardevermindering van onroerende zaken (bijv. de woning) vanwege o.a. beperking van woongenot, vrij uitzicht etc..

Bijzondere voorwaarden

Als de schade te voorzien was ten tijde van de aankoop of ingebruikneming van het onroerend goed dan kan men niet op vergoeding rekenen.
Het recht op een volledige vergoeding van geleden schade bestaat niet altijd. Bepaalde zaken behoren namelijk tot de normale maatschappelijke ontwikkelingen. Hiervoor geldt een “normaal maatschappelijk risico”. Onder normaal maatschappelijk risico moet verstaan worden twee procent van de waarde van de onroerende zaak en twee procent van het inkomen.
• Aan het indienen van een aanvraag zijn kosten verbonden (een drempelbedrag van € 300,–). Deze krijgt men terug als daadwerkelijk planschade is toegekend.
• Voor het indienen van een aanvraag geldt een verjaringstermijn van 5 jaar. Deze termijn vangt aan nadat de betreffende planologische maatregel onherroepelijk is geworden.
Een planologische maatregel kan een bestemmingsplan zijn maar ook een besluit waarbij ontheffing wordt verleend van het geldende bestemmingsplan.
Uitgangspunt bij de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding is een vergelijking van de rechtstoestand van de onroerende zaak (bijvoorbeeld de woning) voor en na het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan of een andere planologische maatregel. Het gaat niet om een onderlinge vergelijking tussen burgers in dezelfde omstandigheden, maar om de vraag of door wijziging van de planologische situatie een burger zwaarder wordt getroffen dan met de algemene sociale situatie in overeenstemming is. Bij de vergelijking moet worden uitgegaan van een maximale invulling van het geldende plan. De schade moet rechtstreeks verband houden met de planologische maatregel. Het moet ook schade betreffen, waarvan het niet redelijk is om deze ten laste van de belanghebbende te laten.

Vaststelling planschade

De gemeente zal de eventuele schade door een extern adviesbureau laten bepalen. Deze adviseur zal de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan vergelijken met de nieuwe mogelijkheden, en tot een bepaalde schade komen. Een huisbezoek van de adviseur hoort hierbij. De adviseur stuurt vervolgens een conceptrapport. Daarnaar verwerkt hij de reactie in zijn rapport en stuurt een advies naar het college van burgemeester en wethouders.
Het college kan van het advies afwijken als er fouten zijn gemaakt door de adviseur, maar meestal zal het advies opvolgen en overeenkomstig het advies besluiten. Als men het niet eens bent met het besluit van het college, dan kan men bezwaar maken. Dit moet wel binnen zes weken na het verzenden van het besluit gebeuren.

Hoogte van de vergoeding voor planschade

De hoogte van de tegemoetkoming hangt af van hoe groot de ‘afwijking’ is ten opzichte van het bestemmingsplan, de waarde van uw woning (onder het oude bestemmingsplan) en andere omstandigheden.
Sommige planschadeadviseurs berekenen de schade aan de hand van vaste percentages. Als er sprake is van een lichte wijziging, is de omvang van de waardevermindering beperkt tot maximaal 5 procent van de waarde van de woning van vóór de planologische beslissing.
Indien de inbreuk als ‘zwaar’ wordt aangemerkt, ligt de waardedaling tussen de 5 en 10 procent.
Wanneer de planologische wijziging als ‘bovenmatig’ wordt gezien, dan wordt de waardevermindering bepaald op 10 procent of meer. Dit komt zelden voor.
Als B en W vindt dat men recht heeft op planschadevergoeding en zij de verzoek accepteert, krijgt men helaas niet de volledige schade vergoed.
In de wet die planschade regelt, is opgenomen dat schade die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening blijft van de aanvrager. Dit is in ieder geval een gedeelte dat gelijk staat aan 2 procent van de waarde van de onroerende zaak. Dus als men een woning heeft met een waarde van € 200.000 en de waardevermindering is € 40.000, dan krijgt men een vergoeding van € 40.000 min 2% van dit bedrag. Dat is dan € 36.000.
Tussen de schutterijen en de gemeentes kan een planschadeovereenkomst worden afgesloten, zodat eventuele reële aanvragen inzake de tegemoetkoming in de planschade voor rekening van de schutterij zullen komen.

Planschade verhaalsovereenkomst

Het ligt dan voor de hand dat de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van de planologische maatregel een risicoanalyse op eventuele planschade verricht. Dit kan de kans op vervelende verrassingen achteraf aanzienlijk verminderen. De kosten van een risicoanalyse op planschade zijn hierbij in principe voor rekening van de als verzoeker cq. opdrachtgever voor het onderzoek.
Afhankelijk van de omstandigheden kan de gemeente ook de opdracht voor de risicoanalyse planschade geven. Een risicoanalyse planschade wordt dan gezien als een beleidsondersteunend document, waarmee de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan wordt getoetst.
Overigens biedt de Wet ruimtelijke ordening ook de mogelijkheid om planschadekosten publiekrechtelijk te verhalen via een exploitatieplan.
De gemeente is verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen en het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden niet anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door de planschadeverhaalsovereenkomst, of door een bredere overeenkomst over grondexploitatie.
De planschadeverhaalsovereenkomst kan een lange looptijd hebben. Vanaf het onherroepelijk worden van de planologische maatregel kunnen gedupeerden binnen vijf jaar een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade indienen . De behandeling en beoordeling van de aanvraag kost in de regel één jaar (geen bezwaar en beroep) tot mogelijk ruim twee jaar (wel bezwaar en beroep)
De overeenkomst tussen de gemeente en de verzoeker van een planologische maatregel kan op verschillende manieren worden vormgegeven en ingevuld. Zo wordt vaak tussen verzoeker en gemeente vastgelegd dat eventuele planschade als gevolg van de planologische maatregel geheel of gedeeltelijk aan de gemeente te vergoeden is.

still under construction
De content voor dit onderwerp is eveneens nog in opbouw begrepen
en zal voortdurend worden aangevuld.

…. lees hier verder!

Een gedachte over “Planschade

  1. Rud Bericht auteur

    Omgevingslawaai
    Dany, dat is een geluidsoverlast van 50 dB(A)! Volgens de natuurkundige verspreiding van het geluid betekend dit niet 2.4 keer meer geluid zoals dat volgens ons decimaal systeem berekend zou worden.
    Geluidsterkte verspreidt zich volgens de natuurkundige wetten exponentieel en daarmee is het bij jou 33 keer harder dan het omgevingsgeluid aan de rand van het buitengebied waar je woont.
    Als je tijdens het schieten niet van het erf gaat vluchten dan zou ik in de achtertuin in ieder geval het dragen van een geluidsbeschermer aanbevelen. Oordoppen kunnen de geluidssterkte tot 50 dB(A) flink verminderen. Maar dat is natuurlijk geen duurzame oplossing! Dit is ongetwijfeld zogenaamde “onrechtmatige hinder” en juridisch aan te pakken.

    Reageren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *